„Jaká je dobrá cena za špatný byt?“ ptá se v rozhovoru ředitel LEXXUS Peter Višňovský.
Jaký byl rok 2011 z hlediska realitního trhu?
Nad očekávání úspěšný, především jeho první polovina. Jarní měsíce byly nejúspěšnější od léta 2008. Vývoj na trhu nejvíce ovlivnil reálný pokles nabídkových cen na úroveň přijatelnou pro kupující – od vrcholu v roce 2008 o 20 až 30%. Tento výrazný pokles cen a nízké úrokové sazby hypoték rozhýbaly dosud vyčkávající zájemce k akci. Dílčím způsobem byl trh, především novostaveb, ovlivněn i velmi nejasnou diskuzí ohledně navýšení sazby DPH. Tato situace ovlivnila i ty zatvrzelé developery, kteří z nějakého důvodu stále čekali, že prodají své byty v cenách odpovídajících roku 2008. I oni konečně akceptovali realitu trhu, upravili ceny svých projektů blíže úrovni roku 2011 a přispěli tak svým dílem k letošnímu oživení.
Zvedli developeři od 1. ledna ceny bytů skutečně o celá 4% ?
U nově zahájených projektů s cenami odpovídajícími současnému trhu došlo k částečnému nebo úplnému promítnutí zvýšené DPH do cen bytů – rozhodující však byla aktuální (ne)spokojenost
s dosaženou úrovní prodejů na daném projektu. U dokončených projektů s větším množstvím neprodaných bytů nebylo možné cenu navýšit – ležák neprodáte zvýšením ceny.
Není vedlejším efektem tlaku na ceny bytů nižší kvalita rezidenčních projektů?
Jsem přesvědčen o opaku. Kupující dali v posledních letech developerům velmi tvrdou lekci. Byty v kvalitních projektech se po odpovídající cenové korekci dobře prodaly. Projekty se špatnou kvalitou dispozic nebo standardních materiálů zasáhl pokles poptávky nejvíce. Jaká je dobrá cena za špatný byt? Chce kupující bydlet ve špatném bytě s dobrým pocitem, že koupil levně? Většina hráčů na trhu dnes musí zvyšovat kvality všech parametrů projektu – včetně atraktivnějších (tedy nákladnějších) fasád a společných prostor. Vždy se řeší základní otázka – co bude kupujícím lépe vyhovovat, více se líbit.
Na jedné straně se hovoří o krizi realitního trhu, na druhé však největší realitní sítě otevřely v Česku desítky nových poboček, developeři začali stavět více bytů než vloni. Proč developeři a realitní makléři riskují v tak nejistém podniku?
Je nepochybné, že dnešní nabídka nových bytů stále převyšuje poptávku. Vzhledem k tomu, že příprava projektu a jeho následná výstavba trvá 2 až 5 let, nelze s jistotou tvrdit, že situace bude stejná i v příštích letech. Výstavba nových bytů se v důsledku nižší poptávky a nedostupnosti projektového financování v posledních třech letech snížila velmi výrazně - v roce 2010 byla v Praze zahájena výstavba jen 2.878 bytů, za první tři čtvrtletí uplynulého roku 2 338 bytů, což je znatelný pokles produkce z let 2005 až 2007, kdy se každý rok zahajovalo v průměru kolem 8.000. Tento pokles se začne projevovat menším nárůstem dokončených nových bytů teprve v následujících letech. Pravděpodobně nehrozí nedostatek nových bytů, ale větší vyrovnanost nabídky a poptávky přispěje ke stabilizaci trhu i cen. Poslední léta rezidenční trh velmi zásadně změnila.
Jak se odrazila ekonomicko-společenská situace v názoru lidí na „vlastnění“nemovitosti?
Ne každý si dnes vlastní byt nebo dům může dovolit. Jsem ale bytostně přesvědčen, že vlastní bydlení nemá žádnou reálnou alternativu v nájmu. Pořízením vlastního bydlení na hypotéku neřeším jen svou vlastní aktuální bytovou situaci. Prakticky tím spořím na stáří, kdy můj příjem výrazně poklesne a budu velmi rád, že mám vlastní střechu nad hlavou, za kterou nemusím platit nájem, jenž se svou výší může blížit vyplácenému důchodu. Také se jedná o rodinné jmění, které zůstane dalším generacím. A toto si podle našich zkušeností uvědomuje stále více lidí.
Do jaké míry ovlivní deregulace poptávku po novém bydlení, když ti, kteří žijí v bytech s regulovaným nájmem, jsou mnohdy zaměstnanci (je tu na místě strach ze ztráty zaměstnání, ze zadlužení, možnost stěhování za prací)? Není pro lidi přeci jen lepší o deset procent vyšší nájem než dluh na celý život?
Názor, že pořízení vlastního bydlení na hypotéku je nerozvážné zadlužení a placení nájmu je pohodlné a bezpečné řešení, je omyl. Jak jsem řekl, hypotékou prakticky spoříte na svůj důchod v době, kdy si to můžete dovolit. V případě nájmu však „rozvážně“ vyhazujete desítky let peníze z okna a současně velmi dobře víte, že jednoho dne se vaše příjmy výrazně ztenčí, ale nájem (jaký bude za 10, 20 let?) budete muset platit dál. Z mého pohledu není otázkou, zda si vlastní bydlení pořídit či nikoli. Otázkou je, zda si to mohu dovolit.
Roste počet dražeb nemovitostí, které lidé nemohou splácet. Jen za rok 2011 jich bylo 2766. Bude tento trend pokračovat? Dá se v dražbě koupit byt za lepší cenu, než „obvyklou cestou“?
Lze očekávat, že počet dražeb bude obdobný nebo ještě vzroste – v celkovém trendu se vždy bude odrážet vývoj ekonomické situace, která se pravděpodobně nezlepší. Byt v dražbě lze zpravidla pořídit za zajímavější cenu, ale nabídka bude velmi omezená a tudíž většinu kupujících neosloví. Je to spíše příležitost pro investory, kteří byt méně obvyklou cestou za výhodnější cenu koupí a následně standardní cestou a se ziskem prodají.
Z Ministerstva pro místní rozvoj se ozývají hlasy o nutnosti změny statusu živnosti poskytovatelům realitního servisu z volné na vázanou. Zajistí to vyšší úroveň realitních makléřů a poskytovaných služeb?
Tyto úřednické tendence se vyskytují v pravidelných intervalech a vždy mne spíše pobaví. Jsem přesvědčen, že ke kultivaci trhu dochází přirozenou cestou, kterou mohou úředníci spíše zpomalit. Má nedůvěra v aktivity úředníků byla naposledy podpořena nápadem MMR podporovat rozdělování velkých bytů centrech měst na menší. Zprávu z prosince 2011jsem si musel přečíst několikrát, abych se ujistil, že je skutečně míněna vážně a nejedná se o nějaký velmi starý dokument, který ministerstvo vydalo omylem.
Jak bude vypadat realitní trh v závěru tohoto roku?
Trh se zpomalí - jak v důsledku hospodářské situace, tak v důsledku navýšené sazby DPH. Kdo plánoval nákup nové nemovitosti a chtěl se vyhnout prvnímu navýšení DPH, nakoupil ještě vloni. Právě tito klienti nám budou v roce 2012 scházet. Prodávat se budou především byty v nižším a středním segmentu. Zájem bude o zavedené rezidenční lokality na Praze 5, 8 a 9. Ležáků bude postupně ubývat. Developeři je nemohou ve svém portfoliu držet do nekonečna - výrazně se to projevilo už v letošním roce.