Hypotéky zdražují, ale ušetřit může každý

Objemy poskytnutých úvěrů trhají rekordy. Za prvních 7 měsíců letošního roku si lidé vzali víc hypoték než za celý loňský rok. Za rok 2021 tak objem zcela jistě překoná hranici 300 miliard korun.

Za rekordními čísly stála nejen vysoká poptávka po novém bydlení, ale i zvýšený podíl refinancovaných úvěrů. Podíl refinancování se podle odhadů v první polovině letošního roku pohyboval dokonce mezi 30 a 40%. Nízké úrokové sazby přiměly mnoho žadatelů přehodnotit své stávající úvěry a pokud nebyli spokojeni s nabídkou své vlastní banky, s předstihem refinancovali jinam. Od začátku roku začaly sazby výrazněji růst, a to všechny přimělo k rychlému rozhodování.

Letošní jaro a léto bylo díky tomu ve znamení překotného úvěrování. Banky nestíhaly a doby schvalování se protáhly v těch nejhorších případech i na několik měsíců. Pro část nových kupujících bylo navíc obtížnější úvěr na bydlení vůbec získat, protože přeplněná risková oddělení bank nechtěla schvalovat výjimky ze standardních metodik. V srpnu tempo úvěrování zpomalilo a lhůty se pomalu vrací do standardních kolejí.

Úrokové sazby hypoték rostou a tento trend se v letošním roce určitě nezastaví. Nejnižší nabídkové sazby hypoték se již koncem léta pohybují kolem 2,5% a do konce roku se s velkou pravděpodobností přiblíží 3%. Může za to rostoucí cena zdrojů a zvyšování základních sazeb ČNB. ČNB letos zvýšila základní sazby již dvakrát v součtu o 0,5% a další zvyšování nás na čeká na podzim. Bankovní rada chce vyššími sazbami a zvýšením proticyklických kapitálových rezerv bojovat proti překotnému tempu realitního a hypotečního trhu, ale zejména proti rostoucí inflaci. Ta totiž v červenci dosáhla meziroční výše 3,4%. Vysoká inflace a ji doprovázející růst mezd je naopak dobrou zprávou pro všechny, kteří už hypotéky a úvěry mají. Inflace snižuje reálnou výši dluhu a díky tomu hypoteční klienti ušetří: pokud si například půjčili za úrok 2,5%, pak při inflaci 3,4% vrací bance reálně o 0,9% méně, než si půjčili. Úroky z hypotéky navíc snižují výši daňové povinnosti a hypoteční financování je díky oběma těmto faktorům i nadále velmi atraktivní.

Jaké změny hypoték můžeme očekávat koncem letošního roku a v příštím roce?

Kromě již zmiňovaných vyšších sazeb očekáváme opatrnější přístup bank při stanovování výše zástavní hodnoty, což v praxi znamená, že klienti kupující nemovitost budou potřebovat o něco více, než jen 10% vlastních zdrojů.

Rozdíly mezi nabídkou jednotlivých bank budou výraznější, což bude nahrávat hypotečním makléřům, kteří pracují s širším portfoliem bank. "Již dnes, když počítáme klientům maximální možnou hypotéku, bývají rozdíly mezi bankami ve výši několika milionů. Zásadní roli zde hraje nejen výše úrokové sazby, ale zejména rozdílný přístup k akceptovatelnému příjmu," říká Ing. Pavel Bultas z makléřské společnosti HYPOASISTENT.

Další očekávanou změnou je postupný konec omezení, které banky zaváděly v souvislosti s koronavirovou pandemií. Klienti pracující v postižených oborech jako je cestovní ruch, gastronomie, letecký či automobilový průmysl, byli v mnoha bankách doposud neúvěrovatelní.

V příštím roce by s trochou štěstí mohla z poslanecké sněmovny vyjít novela zákona o spotřebitelském úvěru, která by dala bankám jasné pravidlo pro vyčíslování poplatku za předčasné splacení úvěru. Nyní totiž banky (kromě zákonem garantovaných výjimek) účtují poplatek za předčasnou splátku, a to buď podle výkladu ČNB, který je pro banky nespravedlivě nevýhodný, nebo ve spravedlivé výši, ale v rozporu s výkladem ČNB. Nespravedlivě nízký poplatek je sice zdánlivě výhodný pro klienty a přispěl letos k překotnému refinancování, ale v delším horizontu by se mohl obrátit proti nim. Banky by nutil k deformacím trhu a ke zdražení dlouhých fixací, které patří mezi klienty k nejoblíbenějším.