Více než polovina transakcí na realitním trhu je financována hypotékou. Podmínky a dostupnost hypotečního financování proto výrazně ovlivňují poptávku po nemovitostech. Snižování úrokových sazeb v letech 2010 až 2017 a chuť bank poskytovat hypoteční úvěry jednoznačně přispívalo k růstu poptávky a tím i cen nemovitostí. Měsíční splátka milionové hypotéky se během této doby snížila v případě 30-ti leté splatnosti z 5,7 tis. Kč měsíčně v roce 2010 až na 3,6 tis. Kč měsíčně v roce 2017. Loni se však tento trend obrátil. Banky reagují na kroky České národní banky a zvyšují sazby hypoték.
Tento růst sazeb sice vytváří tlak na kupující rychle si vybrat nemovitost a zajistit si včas co nejnižší úrokovou sazbu, ale pokud by sazby dosáhly až příliš vysokých hodnot, drahé úvěry by začaly utlumovat poptávku. "V tomto směru je však potřeba uvažovat nikoliv nominální úrokovou sazbu, ale skutečnou cenu za hypotéku – tedy sazbu "očištěnou" o inflaci", říká Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT. I když opticky je pro kupující důležitá nominální úroková míra, která ovlivňuje jejich rozhodování a očekávání, protože podléhají "peněžní iluzi", skutečnou cenou za hypotéku je sazba po odečtení inflace. A právě ta dosáhla v roce 2017 dokonce záporných hodnot – tedy vzít si hypotéku na nemovitost se opravdu vyplatilo. Letos v srpnu byla inflace 2,5% a Fincentrum Hypoindex ukázal průměrnou sazbu hypoték 2,53%. Reálně tedy hypotéky zůstávají i letos velmi výhodnou variantou financování. Pokud by však sazby nadále rostly tímto tempem, již brzy začneme závistivě koukat na hypoteční trhy v okolních zemích, které platí eurem. Sazby hypoték se tam totiž stále drží pod dvěma procenty, u našich slovenských sousedů dokonce pod 1,5%.
Nejen výše úrokových sazeb má významný vliv na poptávku kupujících po novém bydlení. Důležitá je i ochota bank schvalovat úvěry, stejně tak jako požadavek na výši potřebných disponibilních příjmů a nároky na množství proinvestovaných vlastních zdrojů.
Banky mají o úvěrování zájem, ale Česká národní banka nabádá ke střídmosti a zpřísňuje podmínky hypoték pro nové klienty. Chce tím především ztlumit zájem kupujících a zpomalit růst cen nemovitostí. Starých již schválených hypoték se naštěstí zpřísnění nedotkne, pokud v rámci refinancování nebudou chtít klienti navýšit svůj úvěr.
Během posledních dvou let došlo k postupnému snížení maximální výše hypoték ze 100% (resp. 120%) na maximálních 90% zástavní hodnoty nemovitosti a to s tím, že objem hypoték nad 80% nesmí v portfoliích bank přesáhnout 15%. V praxi to znamená, že kupující potřebují našetřit vlastní zdroje minimálně 10% (případně si půjčit od rodiny), v ideálním případě raději našetřit 20%, protože hypotéky nad 80% jsou přibližně o 1% dražší, než hypotéky do 80%. V případě, že kupující kupuje nemovitost na investici, výše hypotéky by podle doporučení ČNB dokonce neměla přesáhnout 60%. Praxi dofinancovat záměr pomocí jiného úvěru centrální banka kritizuje a od 1.10. bude tato možnost díky novým pravidlům téměř nereálná. ČNB totiž stanovila věští požadavky na potřebné příjmy: výše celkového dluhu žadatelů by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (tzv. ukazatel DTI) a žadatelé by měli na splátku dluhu vynakládat maximálně 45% svého měsíčního čistého příjmu (tzv. ukazatel DSTI). "Ve specifických případech bude možné tyto limity překročit, avšak nejvýše u 5 % úvěrů," dodává Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT.
S příchodem zákona o spotřebitelském úvěru banky již dříve přestaly poskytovat hypotéky bez prokazování příjmů a zpřísnily požadavky na prokazatelnost a dlouhodobou udržitelnost příjmů. Podle tohoto zákona totiž začalo platit pravidlo, že pokud by banky nedostatečně posoudily příjmy žadatele o hypotéku a úvěr mu poskytly, žadatel by se mohl dovolat neplatnosti úvěrové smlouvy.
Regulace podmínek pro poskytování hypoték je v posledních letech obvyklé i v okolních zemích. Ve státech Evropské unie platí obdobná pravidla, jaká zavedl náš zákon o spotřebitelském úvěru a národní banky (nebo obdobné regulační orgány) stanovují pravidla pro místní banky. Ve srovnání s okolními zeměmi ale Česká národní banka nepatří k těm benevolentnějším, pravidla na českém hypotečním trhu začínají být relativně přísná.
Jaká jsou od 1. října pravidla pro získání hypotéky?
